Ипотека 2008: Что ждет получателей кредитов?

Несмотря на мировые финансовые потрясения, количество выданных ипотечных кредитов в России в 2008 году может вырасти в 1,5 раза. По прогнозам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в 2008 году около 450 тыс. семей в России возьмут ипотечный кредит.

"Мы знаем, что неблагоприятная ситуация на финансовых рынках, в том числе и ситуация с ликвидностью банковской системы, которая сложилась во второй половине 2007 года, не может не сказаться на показателях 2008 года. Но в целом положительная динамика все-таки сохранится – мы прогнозируем рост числа ипотечных кредитов и в количественном, и в денежном выражении", - заявил dp.ru директор департамента методологии и маркетинга АИЖК Константин Ярославцев.

Эти прогнозы могут даже оказаться заниженными. В прошлом году АИЖК прогнозировало выдачу 300-320 кредитов, однако, по предварительной оценке агентства (до выхода официальных данных ФСФР по итогам 2007 года), в России в 2007 году было выдано 330-360 тыс. кредитов.

"ЦБ подготовило отчет, согласно которому в 2007 году россияне воспользовались ипотечными кредитами на сумму 556 млн руб., - рассказывает Константин Ярославцев. – Поскольку средняя сумма ипотечного кредита на сегодня составляет 1,5-1,6 млн руб., мы можем сделать вывод, что ими воспользовались 330-360 тыс. россиян".

С рынка уйдет "мелочь".

Однако мировой кризис все же скажется на российском ипотечном рынке. С рынка уйдет часть мелких и средних банков, к которым относятся региональные банки и специализированные, то есть ориентированные на монопродукты, считает Константин Ярославцев.

Перераспределение долей рынка может произойти в пользу наболее крупных участников рынка, у которых есть более дешевые источники фондирования (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк-Ипотека и т.д.) и ряд других банков с иностранным участием (Райффайзенбанк, Дельтакредитбанк и другие). Есть информация, что Сбербанк уже "подбирает" тех клиентов, которых потеряли мелкие банки.

"Да, мы рефинансируем кредиты, предоставленные в рублях в основном именно мелкими и средними участниками рынка. По нашим стандартам выдается около 20% всех кредитов по стране, но, тем не менее, после ухода с рынка некоторых банков, мы не боимся остаться без работы, - говорит директор по маркетингу АИЖК. – На балансах мелких и средних банков сейчас сосредоточены ипотечные активы, которые могут быть нами рефиннсированы. Многие из наших партнеров нацелены на наращивание портфелей и привлечение дополнительных пассивов под свои ипотечные активы".

Банки, объединяйтесь!

Месяц назад руководство АИЖК озвучило инновационную идею ипотечного толлинга, который позволит, в том числе, и мелким банкам включиться в процесс рефинансирования, а именно в выпуск ипотечных ценных бумаг.

"Например, несколько мелких банков могут объединиться в синдикат, создать кондуит и "загрузить" в него свои ипотечные активы, каждый в том объеме и того качества, которые у него имеются, - объясняет Константин Ярославцев. – Далее этот синдикат через свой кондуит осуществляет эмиссию ипотечных ценных бумаг. При плохой ситуации на рынках эти бумаги размещаются по закрытой подписке внутри участников синдиката до наступления лучших времен.

Ведется работа по включению ипотечных ценных бумаг, в том числе, и в ломабрдный список ЦБ. То есть, "сбросив" ипотечный актив, банк может получить ипотечные облигации, которые через определенный срок можно выкупить по оговоренной заранее цене. Эта идея получила положительный отклик у многих банков".

Еще один прогноз АИЖК – повышение ставок в среднем на 2-3% из-за подорожания рефинансирования.

"Мы знаем, что в конце 2007 – начале 2008 года многие банки заявили о повышении ставок по своим программам. Минимальные ставки остались нетронутыми - 10,5-11% в рублях, - рассказывает Константин Ярославцев. – Повысились максимальные ставки – до 17-18%, и был расширен перечень параметров, влияющих на значение ставки".

Не исключено, что в 2008 году некоторые банки будут активно вводить в свои ипотечные программы плавающие ставки.

"Их не стоит бояться, они могут как расти, так и падать, - успокаивает Константин Ярославцев. – Правила повышения плавающей ставки и тот базис, к которому она привязана, строго регламентируется в договоре. Кроме того, ипотечный рынок не перейдет полностью на плавающие ставки, и заемщики при необходимости смогут перекредитоваться в фиксированные ставки. Плавающая ставка позволяет перераспределить риск между кредитором и заемщиком, больше возложив его на заемщика, но при снижении дает возможность более выгодно рассчитываться по кредитам. Если мы совсем не даем такой выбор заемщику, то может быть это не честно по отношению к нему".

источник